Webügyvéd

Elképesztő áremelkedés tapasztalható a lakáspiacon, az országos ingatlanárak úgy tűnik, a 2008 előtti szint közelébe emelkedtek. Mai cikkünkben az áremelkedési trend mögött meghúzódó okokat, illetve az ezekkel kapcsolatos jogi problémákat igyekszünk elemezni.

Az esetek nagy részében jellemzően az adásvételhez szükséges pénzösszeg felével rendelkezik a vevő, így csak az ingatlan értékének másik felét kellett banki kölcsönből előteremtenie. Az áremelkedés hatására azonban a vevőknél rendelkezésre álló önerő mértéke csökkent, ugyanakkor a hitelkamatok majdnem ötödével, nagyságrendileg 5,1 százalékra csökkentek, ami automatikusan kisebb törlesztőt eredményez.

Az áremelkedést csak részben ellensúlyozta a jegybanki csodafegyver, az alapkamat csökkentése. Míg téglalakás esetén az áremelkedésből fakadó törlesztőrészlet emelkedés harmadára nyújt fedezetet az alacsonyabb kamat, addig a betonszerkezetű emeletes lakás drámai felértékelődését alig mérsékli a hitelkamat kedvező irányú elmozdulása.

Sokan tartanak attól, hogy a hirtelen óriási növekedésnek induló piac visszazuhan, de mivel az árak még mindig a válság előtti szinteken tartózkodnak és hitelt még soha nem vehettünk fel ennyire olcsón, így ezt a félelmet megalapozatlannak tartjuk. Azonban az ingatlanárak növekedési ütemének mérséklődése egy sokkal reálisabb forgatókönyv, a következő években a lakásárak lassabb emelkedése valószínűsíthető.

Ugyan a lakásárak emelkedése azt mutatja, hogy a kontinens túl van a lakáspiaci válságon, a lakásépítések mégis nehezen indulnak be Európában. Az adatok szerint harmadannyi építési engedélyt adtak ki 2015 első kilenc hónapjában, mint a gazdasági válság előtti első három negyedévben. Az uniós átlagon belül azonban jelentősek a különbségek: Ausztriában és Németországban például a kiadott engedélyek száma a válság előtti értéket is jóval meghaladja.

Magyarországon a lakásépítési áfa csökkentése és a lakáshoz jutáshoz nyújtott állami támogatások megemelése ellenére szintén nagyon alacsony a lakásépítési engedélyek szintje a válság előttihez képest. Ezen a CSOK program sem segített, nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Az új lakás vásárlására vagy új családi ház építésére igényelhető CSOK-összegek közül a legjelentősebb, a 10+10 millió forintos támogatást legalább 60 négyzetméteres új építésű lakásra lehet felvenni. Ugyanakkor a 10+10 millió forint Budapesten nem fedezi egy ekkora új lakás árát, mivel az új lakások átlagos négyzetméterára szeptember elején a 60 négyzetméternél nagyobb, de 150 négyzetméternél kisebb új lakások átlagos négyzetméterára 542 ezer forint volt, azaz egy átlagos lakás ebben a kategóriában 46,9 millió forint.

A jövőben többen vehetik igénybe a családi otthonteremtési kedvezményt, de a rendelet korlátozásokat is tartalmaz. Többek között az osztatlan közös tulajdonban álló lakások is bekerülnek a csokos körbe, így már azelőtt lehet a banktól kérni a támogatást, hogy létrejön a társasház. Emellett a tervezett és az épülőfélben lévő lakásokra is lehetne kérni a csokos összeget, de a folyósítás csak a használatbavételi engedély megszerzését követően történhet. A jövőben viszont már nem lehet CSOK-ot igényelni olyan új lakások után, amit az igénylő közeli hozzátartozója tulajdonában álló társaság épít.

Sok a probléma az újonnan, gyorsan felépített, vagy felújított ingatlanokkal is. Az esetek többségében ezek az épületek nem a megfelelő minőségben készülnek el, a vevők pedig gyakorta mulasztják el, hogy vásárlás előtt saját mérnök szakértővel nézessék át új lakásukat. Az ilyen vevők aztán a beköltözés után szembesülnek a súlyos hiányosságokkal, problémákkal, a nemritkán lakhatatatlanná vált "újépítésű" ingatlanokkal.

Nem kedvez az áremelkedés a bérleményben élőknek sem: a piaci bérlők harmadának vannak fizetési gondjai, összesen pedig 840 ezer ember küzd lakhatási és fizetési problémákkal, ők a jövedelmük több mint 40 százalékát a lakásukra kénytelenek költeni. A kormány tavaly megszüntette a központi lakásfenntartási támogatást, ami nagyon sok családnak segítséget jelentett. Most már vannak olyan párok, akik a hónap elején nem tudják eldönteni, a számláikat fizessék be, vagy inkább egyenek. Nagyon sokan kerülnek nehéz helyzetbe, és sok esetben az utcára. Becslések szerint ma 30-40 ezer ember él hajléktalanul, és bizonyos felmérések szerint 1,5-2 millióan rossz és bizonytalan (főleg jogilag bizonytalan, tehát szerződés nélkül vagy rossz szerződéssel, vagy szívességi lakhatásban) lakáskörülmények között. Ez utóbbira még nehezebb pontos számot megadni, inkább különböző kategóriákra lehet lebontani: 1 millióan energiaszegénységben élnek, azaz nem tudják megfelelően felfűteni az otthonaikat, 2 millió ember él olyan háztartásban, ahol valamilyen közmű/lakbér/közös költség vagy lakáshitel törlesztéssel elmaradása volt.

A kormány jövőre is a lakhatásra szánt kiadások több mint 80 százalékát olyan támogatásokra és intézmények működtetésére szánja, amelyek nagyrészt a jó jövedelmi helyzetű, közép- és felsőbb osztálybeli emberek lakhatását támogatják – ilyen a csok is. – Az állami lakhatási támogatások nagy része olyan támogatásra megy, ami lakástulajdonszerzésre ösztönöz. Az albérletárak emelkedése és a támogatások csökkenése lehet az egyik oka a munkaerőhiánynak is, hiszen ilyen körülmények nem kedveznek az országon belüli munkaerő mobilitásnak sem.

Lakással, albérlettel kapcsolatos kérdésed van? Írj nekünk!